ВС РФ указал, что не является основанием для отказа в строительстве объекта ИЖС на земельном участке

Суд пояснил, что недопустимо запретить строительство, ссылаясь на отсутствие документации по планировке территории, а также на образование земельного участка из участка, относящегося к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения».

В комментарии «АГ» адвокат заявителя жалобы подчеркнул, что вменение отсутствия проекта планировки территории лицу, в чьи обязанности не входит его подготовка, – недопустимо. Одна из экспертов «АГ» отметила, что собственники земельных участков неоднократно сталкиваются с отказами на ИЖС по формальным основаниям. Другой полагает, что отказ нижестоящих судов был направлен на упорядочение земельно-правовых отношений, хотя и во многом оставлял своего рода вакуум для дальнейших действий, перекладывая ответственность за когда-то осуществленное межевание на физлиц. Третья пояснила, что судам следует принимать во внимание не только нормы ГрК РФ, но и положения градостроительных регламентов, устанавливающих или запрещающих возможность строительства на участке.

Верховный Суд опубликовал Кассационное определение по делу № 18-КАД26-8-К4, которым признал незаконным уведомление уполномоченного органа о недопустимости размещения объекта – индивидуального жилого дома – на земельном участке.

Андрей Бурьянец является собственником земельного участка с видом разрешенного использования – отдельно стоящие усадебные жилые дома. Реализуя свое право на использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования и допустимыми параметрами строительства, он обратился в уполномоченный орган для получения разрешительных документов на строительство индивидуального жилого дома.

Уведомлением от 14 марта 2024 г. администрация Северского района Краснодарского края указала на недопустимость размещения объекта ИЖС на земельном участке, поскольку он выделен из участка, раздел которого осуществлен с нарушением ст. 11.9 ЗК РФ, так как изначально он имел категорию земель для сельскохозяйственного назначения и не предназначался для строительства. В отношении этого массива не разрабатывалась документация по планировке территории, данная территория не обеспечена объектами социальной, транспортной, коммунальной инфраструктуры; отсутствует выход к дорогам общего пользования.

Не согласившись с этим, Андрей Бурьянец обратился в суд с административным иском, в котором просил признать незаконным указанное уведомление; обязать администрацию повторно рассмотреть уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС. Решением Северского районного суда от 12 ноября 2024 г. в удовлетворении административного иска было отказано. Суд исходил из того, что в отсутствие документации по планировке территории, а также доступа к земельным участкам общего пользования административный ответчик правомерно вынес уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным параметрам или недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке. С такими выводами согласились апелляция и кассация.

Тогда Андрей Бурьянец подал кассационную жалобу в Верховный Суд, в которой указал, что судами допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, а потому просил отменить принятые судебные акты, вынести новое решение и удовлетворить административное исковое заявление.

Изучив жалобу, ВС отметил, что собственник земельного участка может использовать его в соответствии с предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования, а также возводить жилые, иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В целях строительства объекта ИЖС застройщик вправе обратиться в уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган с уведомлением о планируемом строительстве.

Суд пояснил, что ч. 10 ст. 51.1 ГрК установлены случаи, в которых уполномоченный орган направляет застройщику уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам или недопустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке. При этом ограничения, свидетельствующие о недопустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке, должны действовать на момент поступления уведомления о предстоящем строительстве. Отсутствие документации по планировке территории в силу ч. 10 ст. 51.1 ГрК не является основанием для направления уведомления о несоответствии. Образование земельного участка из участка, относящегося к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», также не могло служить основанием для вывода о недопустимости строительства на нем объекта ИЖС в силу приведенных норм.

В определении отмечается: спорный земельный участок расположен в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1), градостроительный регламент которой предусматривает возможность строительства на расположенных в ней земельных участках индивидуальных жилых домов. При таких обстоятельствах у судебных инстанций отсутствовали основания для признания уведомления от 14 марта 2024 г. законным и обоснованным, резюмировала Судебная коллегия.

Таким образом, Верховный Суд посчитал, что нижестоящими инстанциями допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход административного дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав. Он отменил обжалуемые судебные акты и уведомление администрации, возложив на административного ответчика обязанность повторно рассмотреть уведомление Андрея Бурьянца о планируемом строительстве объекта ИЖС.

В комментарии «АГ» представитель заявителя, член АП Краснодарского края Евгений Арумов отметил, что их позиция, выраженная в кассационной жалобе, сводилась к тому, что, разрешая указанный спор, следовало учесть упущения администрации, которые имели место при включении земельного массива, на котором расположен земельный участок доверителя, в границы поселения. «В частности, необходимо было принять во внимание, что на тот момент проект планировки территории отсутствовал, а также учесть, что его утверждение возможно в период освоения, застройки территории. При таком положении вменение отсутствия проекта планировки территории лицу, в чьи обязанности не входит его подготовка, – недопустимо», – пояснил адвокат.

Комментируя определение ВС, адвокат КА «Союз юристов Иркутской области» Алина Арбатская отметила, что оно направлено на защиту прав собственника земельного участка при неверном применение норм ГрК и ЗК. Она подчеркнула, что уведомление о несоответствии и недопустимости строительства должно быть направлено только в случае действующих на момент уведомления ограничений, произвольная трактовка которых неприемлема.

«Отсутствие документации или образование участка из земельного участка, относящегося к категории “земли сельскохозяйственного назначения”, не являются основаниями для ограничений по строительству, на что было верно указано ВС РФ. Данное определение является актуальным, поскольку собственники земельных участков неоднократно сталкиваются с отказами на ИЖС по формальным основаниям. Изложенная в определении Суда позиция задаст направление для судебной практики по таким делам», – считает Алина Арбатская.

Партнер, генеральный директор юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов полагает, что отказ нижестоящих судов был направлен на упорядочение земельно-правовых отношений, хотя и во многом оставлял своего рода вакуум для дальнейших действий, перекладывая ответственность за когда-то осуществленное межевание на физических лиц, а не публичные органы, допустившие такую ситуацию. На практике иногда такие отказы связаны и с нежеланием муниципалитетов искать финансирование на организацию инфраструктуры таких районов, заметил эксперт.

Павел Герасимов также обратил внимание, что по аналогичным обстоятельствам и в отношении одной и той же территории рассматривается несколько дел, помимо текущего: кассационное определение ВС РФ от 4 марта 2026 г. по делу № 18-КАД26-7-К4, кассационные определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12 февраля 2025 г. по делу № 88а-2782/2025, от 13 мая 2025 г. по делу № 88а-11659/2025, от 17 июня 2025 г. по делу № 88а-12819/2025).

Частнопрактикующий юрист Светлана Костякова отметила, что затронутая в рамках данного определения проблема актуальна, поскольку при разрешении споров этой категории на практике все еще достаточно неоднозначно разрешается вопрос, связанный именно с документацией по планировке территорий, – как ее наличие в целом, так и ее отдельных составляющих. Эксперт согласна с выводами ВС, поскольку при рассмотрении дела судами нижестоящих инстанций был допущен ряд ошибок. «При разрешении данного спора им следовало принимать во внимание не только нормы ГрК, но и положения градостроительных регламентов, устанавливающих или запрещающих возможность строительства на участке индивидуальных жилых домов. На мой взгляд, заданный ВС вектор на разрешение данной категории споров является верным, поскольку позволяет наиболее детально охватить и рассмотреть все обстоятельства, влияющие на принятие законного и справедливого решения по вышеупомянутым спорам», – считает она.

Ссылка на новость: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-perechislil-chto-ne-yavlyaetsya-povodom-dlya-otkaza-v-stroitelstve-obekta-izhs-na-zemelnom-uchastke/