Снести самовольную постройку можно только с разрешением вопроса о выселении лиц, там проживающих
Павел Герасимов указал на важность вывода суда о том, что федеральным законом не предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора о признании права собственности на самовольную постройку
Верховный Суд указал, что к участию в таком деле необходимо привлечь прокурора для дачи заключения по требованию о выселении граждан, имеющих право пользования жилым помещением.
Один из экспертов «АГ» выразил надежду на то, что это определение ВС станет ориентиром для нижестоящих судов при дальнейшем рассмотрении аналогичных споров. Другой назвал важным вывод Суда о том, что федеральным законом не предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора о признании права собственности на самовольную постройку.
Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 18-КГ25-168-К4, в котором указал на допущенные судами ошибки при удовлетворении иска администрации о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и о возложении на ответчика обязанности по ее сносу.
Алексею Тарасенко на праве собственности принадлежит земельный участок. Администрацией г. Сочи ему было выдано разрешение на строительство индивидуального трехэтажного жилого дома. После возведения дома Алексей Тарасенко в соответствии с разрешением на строительство произвел его реконструкцию, в результате чего увеличились площадь и этажность объекта (до пяти этажей), его назначение «жилой дом» изменилось на «многоквартирный жилой дом». При этом на момент возведения дома и его реконструкции вид разрешенного использования земельного участка был «для ведения личного подсобного хозяйства».
В ходе проверки, проведенной специалистами Управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи, было установлено, что земельный участок находился в территориальной зоне «ОЦ-1», относящейся к жилым и общественно-деловым зонам. Также было установлено, что возведенный Алексеем Тарасенко в результате реконструкции объект недвижимости не соответствует выданному разрешению на строительство и требованиям правил землепользования и застройки на территории г. Сочи.
Администрация г. Сочи обратилась в суд с иском к Алексею Тарасенко о признании объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, самовольной постройкой и о возложении на ответчика обязанности по ее сносу. Тот подал встречный иск к администрации о сохранении спорного объекта в реконструированном состоянии и признании его многоквартирным жилым домом, также он просил обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю изменить вид разрешенного использования земельного участка, произвести кадастровые и регистрационные действия по внесению изменений в объект недвижимости.
Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 11 ноября 2020 г. в удовлетворении иска администрации было отказано, а встречный иск оставлен без рассмотрения. Апелляционном судом в дело в качестве ответчиков были привлечены собственники жилых помещений многоквартирного жилого дома. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 2 июля 2024 г. решение первой инстанции было отменено, принято новое решение, которым иск администрации был удовлетворен. Разрешая спор по существу, принимая во внимание значительное превышение допустимых параметров спорного объекта, отсутствие разрешения на реконструкцию и доказательств проведения государственной экспертизы проектной документации, обязательность которой предусмотрена положениями ст. 49 ГрК РФ для данного вида объектов, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что имела место самовольная реконструкция объекта недвижимости.
Учитывая, что Алексей Тарасенко не принял мер по разрешению поставленного в иске вопроса в досудебном порядке, в частности не обратился к уполномоченному органу за получением разрешения на реконструкцию спорного капитального объекта недвижимости, что реконструированное здание не соответствует виду разрешенного использования земельного участка на момент осуществления строительных работ, апелляция оставила встречные исковые требования без рассмотрения. С данными выводами согласился суд кассационной инстанции.
Впоследствии Алексей Тарасенко и собственники жилых помещений спорного многоквартирного дома подали кассационные жалобы в Верховный Суд, в которых просили об отмене апелляционного и кассационного определений как незаконных. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав.
Со ссылкой на Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», Суд отметил, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом, если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.
ВС подчеркнул, что если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции. При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении.
Между тем, как указала Судебная коллегия, в нарушение правовых норм и разъяснений Пленума ВС суд апелляционной инстанции, разрешая вопрос о сносе капитального объекта недвижимости, не поставил на обсуждение сторон и не разрешил вопрос о выселении граждан, проживающих в самовольном строении, а также не привлек прокурора к участию в деле для дачи заключения о возможности выселения, учитывая, что судами установлено, что данное строение является многоквартирным жилым домом и в нем проживают ответчики.
Кроме того, ВС обратил внимание, что на момент вынесения оспариваемых судебных постановлений спорный многоквартирный жилой дом был расположен на федеральной территории «Сириус». Законом о федеральной территории «Сириус» установлены правовые основы функционирования данной территории, в том числе урегулированы отношения, возникающие в связи с ее созданием, организацией деятельности органов публичной власти, а также с осуществлением экономической и иной деятельности в границах указанной территории. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 43 этого закона органы публичной власти федеральной территории «Сириус» осуществляют полномочия собственника в отношении федерального имущества, переданного федеральной территории в соответствии с положениями названной статьи. Однако администрация федеральной территории «Сириус» с соответствующими процессуальными правами к участию в деле не привлекалась.
Как отмечено в определении, оставляя без рассмотрения встречный иск Алексея Тарасенко, суд апелляционной инстанции указал на необходимость соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, в частности необходимость обращения к уполномоченному органу за получением разрешения на реконструкцию спорного капитального объекта недвижимости.
ВС пояснил, что при рассмотрении спора суд должен установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры для получения необходимых в силу закона согласований, разрешений. «Учитывая, что федеральным законом не предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора о признании права собственности на самовольную постройку, а обстоятельства отсутствия необходимых в силу закона согласований, разрешений и принятия лицом, создавшим самовольную постройку, надлежащих мер к их получению относятся к юридически значимым при разрешении такого спора по существу, оставление судом апелляционной инстанции встречного иска без рассмотрения нельзя признать правомерным», – указано в определении.
Таким образом, Верховный Суд отменил обжалуемые судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Комментируя определение, юрист Роман Чернецкий отметил, что ВС РФ в очередной раз был вынужден исправлять очевидные ошибки нижестоящих судов, которые на протяжении восьми лет не смогли правильно рассмотреть, по сути, несложное дело. Как подчеркнул эксперт, ранее ВС неоднократно высказывал позицию, согласно которой при рассмотрении дел о сносе самовольных строений, в которых проживают люди, решение о сносе может быть принято только с одновременным разрешением вопроса о выселении. «Однако несмотря на прямое указание в Постановлении Пленума ВС № 44 суды продолжают игнорировать необходимость рассмотрения вопросов о выселении из самовольного строения. Данный спор не является исключением, игнорирование указанных требований достаточно часто возникает на практике», – заметил он.
Эксперт обратил внимание на вторую частую проблему при рассмотрении данной категории споров – отказы в принятии встречных исковых заявлений о признании права на объекты самовольного строительства с мотивировкой, связанной с несоблюдением досудебного порядка урегулирования. «Как и по рассматриваемому спору, очень часто суды забывают, что соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при подаче встречного иска не требуется, поскольку встречный иск предъявляется после возбуждения производства по делу и соблюдение такого порядка не будет способствовать достижению целей досудебного урегулирования. Об этом прямо указывается в Постановлении Пленума от 22 июня 2021 г. № 18 “О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства”, более того, в рассматриваем споре досудебный порядок в целом не предусматривается законом. Надеюсь, что данное определение по делу, в котором были собраны самые распространенные ошибки, станет ориентиром для нижестоящих судов при дальнейшем рассмотрении аналогичных споров», – прокомментировал Роман Чернецкий.
Партнер, генеральный директор юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов отметил, что в данном случае, по сути, судебные акты отменены только по процессуальным основаниям: не привлечен прокурор и не разрешен вопрос о выселении граждан (п. 11 Постановления Пленума ВС № 44; определения ВС от 24 июня 2025 г. № 18-КГ25-189-К4; от 13 мая 2025 г. № 18-КГ25-52-К4; от 22 апреля 2025 г. № 18-КГ24-435-К4); не привлечен уполномоченный орган местного самоуправления (администрация федеральной территории «Сириус»); встречный иск необоснованно оставлен без рассмотрения, так как соблюдение претензионного порядка по спорам о признании права собственности на самовольную постройку не требуется.
Эксперт назвал важным вывод ВС о незаконности оставления судом апелляционной инстанции встречного иска без рассмотрения. Он отметил, что в настоящий момент сформирована практика, основанная на Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 г.), в котором указано на необходимость соблюдения досудебного порядка с обращением в установленном порядке в орган местного самоуправления за разрешением на строительство или ввод объектов в эксплуатацию (определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22 декабря 2022 г. по делу № 88-36032/2022). «По сути, вывод из рассматриваемого определения ВС противоречит названному обзору ВС РФ. Полагаю подход, занятый в Определении ВС № 18-КГ25-168-К4, верным. Чтобы в очередной раз не возникало коллизий между правовыми подходами, обзор судебной практики 2014 г. необходимо скорректировать», – считает Павел Герасимов.
Ссылка на исследование: